當你有資金週轉需求,申請銀行房屋增貸被婉拒或是增貸額度不足時,二胎房貸就是解決這類問題的最佳方案。好事貸二胎房貸的特色在於額度大、利率受到法定規範,因此可以在安全、低風險、負擔輕的情況下,幫助你有效解決資金週轉的問題。本文將帶你瞭解房屋二胎貸款的相關細節,想知道如何透過二胎房貸解決資金的問題,請繼續閱讀本文,幫助你找到最適合的資金解決方案。
一、二胎房貸(房屋二胎)是什麼?
1.二胎房貸是什麼?
二胎房貸也稱為二順位房貸或房屋二胎,意思是指一間房子同時擁有兩筆房屋貸款。當你購買房屋時,向A銀行申請的房貸稱為「一順位房貸」;在正常繳款一段時間後,由於有資金週轉、債務整合或投資等需求,將名下這間還有貸款的房子,再次向B銀行或融資公司申請一筆貸款,這筆貸款稱為「二順位房貸」或「二胎房貸」。
若發生無法繳納房貸的情況,房子將被法拍用來償還貸款。在償還完「一順位房貸」的A銀行後,剩餘的資金才會用來償還「二順位房貸」的B銀行或融資公司。因此,提供二胎房貸的金融機構,需要承擔可能無法全額回收貸款本金的風險,這也是二胎房貸利率通常高於一般房貸利率的原因。
2.二胎房貸經驗分享與申請理由
根據好事貸多年的承辦二胎房貸經驗,可以歸納出幾個大家會申貸房屋二胎的常見原因。假如你有符合以下情形,也可以考慮申請二胎房貸喔。
- 銀行增貸額度低:想申請銀行房貸增貸,卻沒想到銀行核貸的額度低。但是二胎房貸額度大,可以滿足我的資金週轉需求。
- 企業貸款難申請:公司急需週轉資金,無奈企業貸款費時又複雜。而二胎房貸撥款速度快,馬上就能拿到週轉的資金。
- 債務整合被婉拒:申請銀行債務整合,因為信用與財務條件不夠好,所以被銀行婉拒。幸虧有二胎房貸,即時減輕我的負債壓力。
- 修繕貸款被退件:因為地震、颱風的關係,房屋需要整修,申請銀行裝潢貸款卻被退件。這時申辦二胎房貸,讓我的房子可以再次煥然一新。
3.二胎房貸比房屋增貸還划算?比較過房屋二胎與房屋增貸你就會知道
二者都是以房子換取資金的貸款方式,只是在申貸方式、抵押權,以及抵押權對象上,二胎房貸與房屋增貸會有明顯的不同。詳細比較如下表所示:
貸款種類 | 二胎房貸 | 房屋增貸 |
---|---|---|
申貸的方式 | 原有房屋貸款外,向第二家貸款機構,再申請一筆新房貸 | 在原有房屋貸款上,向原來的貸款銀行,再申請一筆房貸 |
抵押權設定 | 同時擁有2筆房屋抵押權設定 | 只有一筆房屋抵押權設定 |
抵押權對象 | 第一順位為原房貸銀行;第二順位為其他家貸款機構 | 原房貸銀行 |
二、二胎房貸利率
二胎房貸利率因為管道的不同,大約會落在2.6%~36%之間,因此管道的選擇將決定房屋二胎利率的高低。以下分別說明銀行、融資、民間三大管道,二胎房貸利率各自是多少。
1.銀行二胎房貸利率
銀行二胎房貸利率的範圍,約在2.6%~15.88%之間,可以說是三大管道中最低的。不過提醒你,2.6%的二胎房貸利率,通常是所謂的廣告利率,目的只是吸引顧客上門的手段而已。一般來說,銀行所核貸的二胎房貸利率,大約是7%~10%之間。
截至2024年,可申請二胎房貸(二順位房貸)的銀行依然不多,而且銀行也沒有提供二胎房貸寬限期。為方便大家在選擇時可以參考與比較,以下整理出2024年有承作二胎房貸銀行的名單,以及各家銀行二胎房貸方案的比較表格:
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永豐銀行: 二順位房貸
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遠東商銀: 二順位房貸
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凱基銀行: 窩心再貸
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台新銀行: 二順位房貸
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兆豐銀行: 兆豐富二貸—次順位房貸
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國泰銀行: 二順位房貸—好房再貸一波
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王道銀行: 二順位房貸
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玉山銀行: 二順位貸款
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新光銀行: 二順位房貸
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陽信銀行: 二順位房貸
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台中銀行: 二順位不動產專案
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三信商銀: 二順位房貸
2024最新銀行二胎房貸利率、額度、條件比較表
銀行 | 二胎房貸利率 | 二胎房貸額度 | 二胎房貸條件 | 二胎房貸年限 | 手續費 |
---|---|---|---|---|---|
國泰世華 | 3.45% | 20~150萬 | 20~64歲,銀行往來信用正常 | 最長10年 | 貸款金額1% |
玉山銀行 | 3.27%~9.88%起(總費用年百分率3.48%~10.20%) | 50萬起 | 名下有不動產,可提供銀行再次設定抵押權的顧客 | 最長15年 | 貸款金額1% |
台新銀行 | 3.67%~14%(總費用年百分率4.39%~15.04%) | 50~300萬 | 有他行房貸,急需資金週轉卻不想轉貸 | 最長7年 | 12,000~15,000元 |
兆豐銀行 | 3.378%(總費用年百分率3.41%起) | 依本行鑑估辦法核貸 | 年滿25~60歲具有還款能力本國國民 | 2~10年 | 貸款額度千分之1.5計收,最低3,000元;徵信費300元 |
王道銀行 | 5.31%起(總費用年百分率6.58%~18.37%) | 最高500萬 | 年滿18~65歲,他行房貸正常繳息滿1年以上 | 最長15年 | 9,000~15,000元 |
永豐銀行 | 5.66%(總費用年百分率5.97%~6.4%) | 50萬起 | 年滿20~65歲,銀行往來信用正常 | 最長7年 | 5,000~12,000元 |
遠東商銀 | 3.2%~10.5%(總費用年百分率3.5%~10.9%) | 25萬起(依本行鑑價辦法核定) | 年滿18~65歲,房屋持有1年,且在其他金融機構辦理半年以上房屋抵押貸款之自住型客戶 | 最長7年 | 5,000元 |
凱基銀行 | 3.87%~5.87%(總費用年百分率4.47%~6.49%) | 最高500萬 | 年滿18~60歲,年收入25萬以上,有本行或他行房貸(持有並設定滿1年以上) | 最長10年 | 3,000元起 |
新光銀行 | 4.13%起(總費用年百分率4.67%起) | 最高600萬 | 已有他行房屋貸款者 | 最長15年 | 9,000元起 |
陽信銀行 | 前3個月固定利率2.60%,第4個月2.14%~3.89%浮動計息(總費用年百分率4.08%~5.70%) | 最高擔保品價值95% | 年滿20~70歲,信用良好、有正當職業穩定收入,具還款能力者 | 3~20年 | 核貸金額1%計收,最低不低於6,000元 |
台中銀行 | 3.5%起(總費用年百分率3.86%~16%) | 最高600萬 | 18歲以上中華民國國民、名下有不動產,可提供銀行再次設定抵押權(含未保存登記之建物及農地、空地) | 最長15年 | 6,000元起 |
三信商銀 | 3.99%~15%(總費用年百分率4.68%~15.76%) | 50~200萬 | 自住房屋滿一年且有穩定工作收入 | 最長15年 | 5,000~20,000元 |
2.融資二胎房貸利率
融資公司二胎房貸利率的範圍,在7%~14%之間,其實與銀行的房屋二胎利率(7%~10%)接近。畢竟銀行二胎房貸審核嚴格,所以想拿到低利率的房貸利率,是非常困難的一件事。因此許多被銀行婉拒,或是拿不到理想銀行二胎利率的人,反而會向審核寬鬆的融資公司申請房屋二胎。
3.民間二胎房貸利率
民間貸款因為法令規範尚未周全,導致房屋二胎無論在申請流程、貸款利率以及額度,都沒有一定的標準。以二胎房貸利率來說,大約在6%~36%之間游移,而確切的利率會是多少,大多是業者說了算。另外提醒你,有些不肖業者還會以月利率混淆年利率的手法,偽裝成低利率來誘騙借款人上門申請,一旦簽約就會面臨沉重的還款壓力。
4.二胎房貸利率與月付金試算表
想要知道各個管道,二胎貸款的月付金是多少嗎?本文以貸款金額100萬為例,帶入最新的二胎房貸利率,幫大家試算出三大管道,房屋二胎月付金會是多少,詳細二胎房貸試算結果如下表所列:
貸款管道 | 貸款利率 | 月付金 | 服務費 |
---|---|---|---|
銀行二胎 | 2.6%~15.88% | 13,034~19,794元 | 有一定標準 |
融資二胎 | 7%~14% | 15,093~18,740元 | 有一定標準 |
民間二胎 | 6%~36% | 14,609~32,733元 | 10萬~15萬(貸款金額10%~15%) |
由上表的試算結果可以看出,融資與銀行的二胎房貸月付金接近,都是可以考慮與選擇的管道之一;而民間二胎的月付金除了不低外,還有可能會被收取一筆高額的服務費,導致到手的資金將大幅減少,建議非到萬不得已,不可將其列為二胎房貸的申請選項。
三、二胎房貸額度怎麼算?二胎房貸試算比較
不同管道的二胎房貸額度,在計算方法上也有很大的差異,不過基本上會受到一胎房貸設定金額,以及一胎房貸剩餘金額2大因素所影響。以下將依照三大管道的二胎房貸計算方式,分別試算各自的可貸額度會是多少。
假設房屋鑑價為800萬,房屋貸款為700萬,設定金額為840萬(通常為房貸額度的1.2倍)。在繳了10年的房貸後,一胎房貸剩餘500萬。以下是銀行、融資公司與民間貸款的二胎房貸額度試算結果比較:
貸款管道 | 額度公式 | 試算結果 | 備註 |
---|---|---|---|
銀行二胎房貸 | 房屋鑑價 x 可貸成數(90%)- 一胎房貸設定金額 | 800萬 x 90% – 840萬 = 無法申請(負數) | 因產生負數,表示房屋已無貸款空間 |
融資二胎房貸 | 房屋鑑價 x 可貸成數(100%)- 一胎房貸剩餘金額 | 800萬 x 100% – 500萬 = 300萬 | 融資公司審核較寬鬆,額度較高 |
民間二胎房貸 | 房屋鑑價 x 可貸成數(90%)- 一胎房貸剩餘金額 | 800萬 x 90% – 500萬 = 220萬 | 可貸成數較低,因此額度較低 |
四、二胎房貸條件、申請流程、管道比較、風險陷阱
二胎房貸審核寬鬆,比起銀行來說更容易取得所需的資金,而且也比民間貸款來得安全。因此本文將以好事貸房屋二胎為對象,詳細說明二胎房貸申請條件與流程,幫助你盡早解決資金週轉的問題。
1.二胎房貸條件
二胎房貸申請條件,只需符合下列條件就可以提出申請:
- 年滿18~70歲的本國國民
- 申請人名下有房子(或是屋主願意擔任保證人)
- 有工作或收入來源
- 名下持有房屋
2.二胎房貸流程
符合上述申請條件後,就可以準備好相關文件,進行二胎房貸的申請流程,詳細說明如以下所列:
- 申請管道:比較與評估二胎房貸管道後,選擇合適的管道送件。
- 準備資料:備妥相關申請貸款資料,送件至二胎房貸承辦機構。
- 送件審核:貸款機構審核申請人,是否符合二胎房貸的申辦條件。
- 簽約對保:確認貸款條件與申請人身分後,簽定二胎房貸合約書。
- 設定抵押權:借貸雙方到地政事務所,辦理房屋第二順位抵押權設定。
- 帳戶撥款:完成上述流程後,貸款方撥款至申請人指定的銀行帳戶。
3.二胎房貸管道比較
瞭解房屋二胎貸款的基本概念後,接下來就要知道可以向哪些管道提出二胎房貸申請,以及在申請時需要注意的地方。
(1)銀行二胎房貸
銀行二順位房貸利率較低,而且受到政府的監督,申貸過程有一定的標準程序,是許多人二胎房貸的首選。不過,因為銀行二胎審核嚴格,若申請人有信用瑕疵的情形,就會被銀行所婉拒;或是房屋的殘值不高,能取得的貸款額度也不會太好。
(2)融資二胎房貸
大型融資公司同樣受到政府的監督,因此融資二胎房貸是銀行之外,可以考慮選擇的申請管道之一。另外,融資二胎的利率為7~14%,與銀行二胎利率接近,審核上卻比銀行寬鬆不少。如果你被銀行婉拒二胎房貸的申請,或是無法拿到理想銀行二胎利率的人,建議可以向大型融資公司提出申請。
提醒你,融資公司因為受到法規的限制,並不可以直接放貸給民眾,因此有貸款需求的人,必須透過融資公司經銷商來申請。不過市面上融資公司經銷商林立,素質也是好壞不一,建議可以向大型股票上市融資公司的簽約經銷商—好事貸申請,就可以在安全無虞的情形下,解決你的資金週轉問題。
(3)民間二胎房貸
民間二胎房貸審核,相較於銀行與融資公司來說更為寬鬆,就算申請人有信用與財務狀況不佳的情況,只要名下有房子幾乎都能通過申請。
不過,在這看似寬鬆的審核標準背後,通常隱藏著極高的貸款風險。像是民間業者常以月利率混淆年利率(像是主打二胎利率只要1.5%,其實指的是月利率1.5%,年利率卻將高達1.5%X12=18%),以數字遊戲塑造出超低二胎房貸利率的假象;或是在申請的過程中,巧立名目收取各項高額的費用;或是還款方式,只能選擇還息不還本等。以上這些民間二胎的風險,都是讓人防不勝防的地方。
通過以上的說明,相信對於二胎房貸有哪些申請管道,以及各自的特色與注意事項,應該有進一步的認識與瞭解。以下本文將三大管道整理成一張表格,方便大家可以更清楚比較這些管道的差異。
二胎管道 | 好事貸二胎 | 銀行二胎 | 民間二胎 |
---|---|---|---|
審核標準 | 寬鬆 | 嚴格 | 有房即可 |
貸款利率 | 7~14% | 2.6~15.88% | 6~36% |
收費標準 | 有一定標準 | 有一定標準 | 無一定標準 |
還款方式 | 本息均攤 | 本息均攤 | 還息不還本 |
4.二胎房貸要注意的風險陷阱
假如選擇非銀行,或是融資公司以外的民間管道申請二胎房貸,可能會面臨以下的二胎房貸陷阱與風險:
- 偽裝知名銀行:常見一些與銀行名稱接近的機構,在網路上以廣告招攬生意。其實這些業者與銀行毫無關係,目的只是要騙取你的信任上門簽約而已。
- 混淆年月利率:不肖業者常以超低貸款利率,吸引有資金需求的民眾來申請。一旦上當簽約,就會跟你說這些是月利率,還要再乘以12才是真正的利率。
- 巧立名目收費:民間收費浮濫沒有一定的標準,像是收完開辦費後,還要再收取一筆服務費、手續費,或是抽取高額佣金等,進而造成申請人的沉重負擔。
- 合約暗嵌陷阱:貸款條約的敘述複雜,不肖業者看準申貸人急需資金的心理,就會將不利條款摻雜合約內容中,尤其是小字的部分申請人更要特別注意。
- 話術誘騙簽約:浮誇話術的背後往往暗藏著風險。像是用身分證就可以辦貸款;貸款免審核,只要人來就借等。一旦進行申請,就有可能面臨被詐騙的風險。
五、台灣二胎房貸各縣市申辦分析
台灣房貸市場活絡,以二胎房貸而言更是如此。本段落是由好事貸獨家統計,讓你可以經由表格與圖示的說明,清楚地知道各縣市對於房屋二胎的需求程度。
1.各縣市申辦二胎房貸比例
由下表的統計結果可以看出,申辦二胎房貸地區以台中市居冠,其次依序為高雄市、桃園市、新北市以及台南市。
縣市地區 | 比例 |
---|---|
台中市 | 18.2% |
高雄市 | 15.5% |
桃園市 | 14.1% |
新北市 | 12.35% |
台南市 | 8.0% |
新竹縣 | 5.7% |
彰化縣 | 4.0% |
屏東縣 | 3.80% |
台北市 | 3.05% |
基隆市 | 2.90% |
雲林縣 | 2.70% |
苗栗縣 | 2.60% |
嘉義縣 | 2.10% |
宜蘭縣 | 1.70% |
花蓮縣 | 1.50% |
南投縣 | 1.20% |
台東縣 | 0.60% |
合計 | 100% |
從申辦二胎房貸縣市比例表來看可以知道:
- 台中市:以18.2%的申辦比例居於首位,顯示台中二胎房貸市場中有較大的需求或活躍度。
- 高雄市:二胎申辦比例為15.5%,緊隨台中市之後,這反映了高雄二胎房貸的需求度也相當高。
- 桃園市:以14.1%的申辦比例位居第三,可以想見桃園二胎房貸的需求度也不小。
- 新北市:申辦比例為12.35%,與台中市、高雄市、桃園市相比,新北二胎房貸需求已趨飽和。
- 中南部縣市:台南市(8.0%)、彰化縣(4.0%)、屏東縣(3.80%)在這份表單中也占有一定比例,顯示這些地區的二胎房貸需求穩定。
- 其他縣市:例如基隆市(2.90%)、雲林縣(2.70%)、花蓮縣(1.50%)等地的申辦比例都較低,這可能是因為這些地區的房地產市場相對較小,或是居民對於二胎房貸的需求也不高。
全台二胎房貸整體分析:
由比例圖中可以看出,台灣二胎房貸較活絡的幾個區域,主要集中在幾個大城市和部分中南部地區,而其他地區的申辦比例相對較小。這不僅突顯出城鄉之間的差距,也表示人口結構將會是二胎房貸是否活絡的關鍵之一。
六、二胎房貸常見問題
- Q收入會影響二胎房貸的過件率嗎?
- 不一定。如果是銀行二順位房貸,會要求你提供財力證明(如薪資單、年度扣繳憑單)。因此若是申請人收入不穩定,像是家管、攤商、計程車司機、接案工作者,就有很高的機率被銀行婉拒。假如你有上述情形,建議可以申請好事貸二胎貸款。因為好事貸審核寬鬆,即使無法提供財力證明,只要名下有房子,就有一定的機會通過貸款申請。
- Q信用評分會影響二胎房貸的過件機率嗎?
- 不一定。申請銀行二順位房貸一定會調閱聯徵紀錄,因此假如你的信用評分不足,或是有信用瑕疵等情形,都無法通過銀行的貸款審核。不過,若是申請好事貸二胎房貸,就算有信用瑕疵的情況,還是有機會通過貸款的審核。
- Q銀行會知道我曾經申請過民間二胎房貸嗎?
- 會知道。只要申辦過二胎房貸,在貸款還未還清也沒有辦理塗銷登記前,房屋抵押設定的紀錄會一直留在土地、建物登記謄本上。另外就算二胎房貸已經還清,想再申請銀行二胎,銀行在審核時同樣會看到這個紀錄,假如時間未超過一年,同樣會被銀行所婉拒。不過,若是申請好事貸,就不會有上述的限制,而且還有很高的機會可以通過二胎房貸申請審核
- Q小套房或是30年老屋可以申請二胎房貸嗎?
- 不一定。銀行大多拒絕15坪以下的小套房,以及屋齡過高的老房子申請二胎房貸。而且就算通過審核,能取得的貸款條件也不會太好。建議老屋以及小套房,可以申請好事貸,因為只要房屋鑑價後還有貸款空間,就能提出申請。
- Q申請過銀行或民間二胎房貸,還可以再申請好事貸二胎房貸嗎?
- 可以。即使是申請過其他管道的二胎房貸,還是有機會能申請好事貸。不過因為每個人的情況不同,建議你用加Line的方式,由好事貸專業團隊幫你評估是否可以申請。
- Q可以申請好事貸二胎房貸增貸嗎?
- 不一定。如果名下的房子還有貸款空間,當然可以申請好事貸二胎房貸。不過如果已經沒有增貸空間,好事貸針對老客戶也有提供回娘家專案。只要原來的好事貸房貸正常繳款12期,就有機會可以申請。建議你可以加Line,由好事貸專業團隊幫你評估是否可以申請二胎增貸。
- Q信用貸款跟二胎房貸哪個比較好?
- 視情況。信用貸款屬於無擔保貸款,銀行會著重申請人本身條件的好壞,因此審核上會非常嚴格。另外,許多銀行標榜信貸額度最高有300萬,但礙於金管會「無擔保貸款」不可超過月收入22倍的限制(DBR22),因此實際核貸金額大多遠低於300萬。如果你需要的資金額度較高,那麼信用貸款就不符合你的需求。而二順位房貸的額度是根據房屋現值來決定,沒有DBR22倍的限制,因此若是你的房子近期增值空間不少,就有機會取得較大額度的週轉資金。
- Q房屋增貸跟二胎房貸哪個比較好?
- 房屋增貸的額度,將取決於原房貸的餘額,以及房子所剩殘值的多寡。因此房貸只繳了1~2年,就想要申請房屋增貸,基本上都會被銀行所婉拒。不過,若是申請好事貸,只要房屋還有貸款的空間,都可以換取一筆週轉的資金。
- Q房屋轉增貸跟二胎房貸哪個比較好?
- 房屋轉增貸是將房屋貸款,轉換到另一間銀行,以換取更長的貸款期限、更低的貸款利率以及更高的貸款金額。只是,房屋轉增貸等於重新辦理一筆房屋貸款,一切流程與審核的工作都會重新來過。如果申請人近期的財務、信用條件較差,也不見得能取得好的貸款條件與額度。相較之下,好事貸不需更動原來的房屋貸款,而且申辦過程簡便,可以快速解決你的資金週轉問題。
【本文經好事貸同意轉載】