當你有資金週轉需求，申請銀行房屋增貸被婉拒或是增貸額度不足時，二胎房貸就是解決這類問題的最佳方案。好事貸二胎房貸的特色在於額度大、利率受到法定規範，因此可以在安全、低風險、負擔輕的情況下，幫助你有效解決資金週轉的問題。本文將帶你瞭解房屋二胎貸款的相關細節，想知道如何透過二胎房貸解決資金的問題，請繼續閱讀本文，幫助你找到最適合的資金解決方案。
一、二胎房貸(房屋二胎)是什麼？
1.二胎房貸是什麼?
二胎房貸也稱為二順位房貸或房屋二胎，意思是指一間房子同時擁有兩筆房屋貸款。當你購買房屋時，向A銀行申請的房貸稱為「一順位房貸」；在正常繳款一段時間後，由於有資金週轉、債務整合或投資等需求，將名下這間還有貸款的房子，再次向B銀行或融資公司申請一筆貸款，這筆貸款稱為「二順位房貸」或「二胎房貸」。
若發生無法繳納房貸的情況，房子將被法拍用來償還貸款。在償還完「一順位房貸」的A銀行後，剩餘的資金才會用來償還「二順位房貸」的B銀行或融資公司。因此，提供二胎房貸的金融機構，需要承擔可能無法全額回收貸款本金的風險，這也是二胎房貸利率通常高於一般房貸利率的原因。
2.二胎房貸經驗分享與申請理由
根據好事貸多年的承辦二胎房貸經驗，可以歸納出幾個大家會申貸房屋二胎的常見原因。假如你有符合以下情形，也可以考慮申請二胎房貸喔。
- 銀行增貸額度低：想申請銀行房貸增貸，卻沒想到銀行核貸的額度低。但是二胎房貸額度大，可以滿足我的資金週轉需求。
- 企業貸款難申請：公司急需週轉資金，無奈企業貸款費時又複雜。而二胎房貸撥款速度快，馬上就能拿到週轉的資金。
- 債務整合被婉拒：申請銀行債務整合，因為信用與財務條件不夠好，所以被銀行婉拒。幸虧有二胎房貸，即時減輕我的負債壓力。
- 修繕貸款被退件：因為地震、颱風的關係，房屋需要整修，申請銀行裝潢貸款卻被退件。這時申辦二胎房貸，讓我的房子可以再次煥然一新。
3.二胎房貸比房屋增貸還划算？比較過房屋二胎與房屋增貸你就會知道
二者都是以房子換取資金的貸款方式，只是在申貸方式、抵押權，以及抵押權對象上，二胎房貸與房屋增貸會有明顯的不同。詳細比較如下表所示：
| 貸款種類 | 二胎房貸 | 房屋增貸 |
|---|---|---|
| 申貸的方式 | 原有房屋貸款外，向第二家貸款機構，再申請一筆新房貸 | 在原有房屋貸款上，向原來的貸款銀行，再申請一筆房貸 |
| 抵押權設定 | 同時擁有2筆房屋抵押權設定 | 只有一筆房屋抵押權設定 |
| 抵押權對象 | 第一順位為原房貸銀行；第二順位為其他家貸款機構 | 原房貸銀行 |
二、二胎房貸利率
二胎房貸利率因為管道的不同，大約會落在2.6%~36%之間，因此管道的選擇將決定房屋二胎利率的高低。以下分別說明銀行、融資、民間三大管道，二胎房貸利率各自是多少。
1.銀行二胎房貸利率
銀行二胎房貸利率的範圍，約在2.6%~15.88%之間，可以說是三大管道中最低的。不過提醒你，2.6%的二胎房貸利率，通常是所謂的廣告利率，目的只是吸引顧客上門的手段而已。一般來說，銀行所核貸的二胎房貸利率，大約是7%~10%之間。
截至2024年，可申請二胎房貸(二順位房貸)的銀行依然不多，而且銀行也沒有提供二胎房貸寬限期。為方便大家在選擇時可以參考與比較，以下整理出2024年有承作二胎房貸銀行的名單，以及各家銀行二胎房貸方案的比較表格：
永豐銀行: 二順位房貸
遠東商銀: 二順位房貸
凱基銀行: 窩心再貸
台新銀行: 二順位房貸
兆豐銀行: 兆豐富二貸—次順位房貸
國泰銀行: 二順位房貸—好房再貸一波
王道銀行: 二順位房貸
玉山銀行: 二順位貸款
新光銀行: 二順位房貸
陽信銀行: 二順位房貸
台中銀行: 二順位不動產專案
三信商銀: 二順位房貸
2024最新銀行二胎房貸利率、額度、條件比較表
| 銀行 | 二胎房貸利率 | 二胎房貸額度 | 二胎房貸條件 | 二胎房貸年限 | 手續費 |
|---|---|---|---|---|---|
| 國泰世華 | 3.45% | 20~150萬 | 20~64歲，銀行往來信用正常 | 最長10年 | 貸款金額1% |
| 玉山銀行 | 3.27%~9.88%起（總費用年百分率3.48%~10.20%） | 50萬起 | 名下有不動產，可提供銀行再次設定抵押權的顧客 | 最長15年 | 貸款金額1% |
| 台新銀行 | 3.67%~14%（總費用年百分率4.39%~15.04%） | 50~300萬 | 有他行房貸，急需資金週轉卻不想轉貸 | 最長7年 | 12,000~15,000元 |
| 兆豐銀行 | 3.378%（總費用年百分率3.41%起） | 依本行鑑估辦法核貸 | 年滿25~60歲具有還款能力本國國民 | 2~10年 | 貸款額度千分之1.5計收，最低3,000元；徵信費300元 |
| 王道銀行 | 5.31%起（總費用年百分率6.58%~18.37%） | 最高500萬 | 年滿18~65歲，他行房貸正常繳息滿1年以上 | 最長15年 | 9,000~15,000元 |
| 永豐銀行 | 5.66%（總費用年百分率5.97%~6.4%） | 50萬起 | 年滿20~65歲，銀行往來信用正常 | 最長7年 | 5,000~12,000元 |
| 遠東商銀 | 3.2%~10.5%（總費用年百分率3.5%~10.9%） | 25萬起（依本行鑑價辦法核定） | 年滿18~65歲，房屋持有1年，且在其他金融機構辦理半年以上房屋抵押貸款之自住型客戶 | 最長7年 | 5,000元 |
| 凱基銀行 | 3.87%~5.87%（總費用年百分率4.47%~6.49%） | 最高500萬 | 年滿18~60歲，年收入25萬以上，有本行或他行房貸（持有並設定滿1年以上） | 最長10年 | 3,000元起 |
| 新光銀行 | 4.13%起（總費用年百分率4.67%起） | 最高600萬 | 已有他行房屋貸款者 | 最長15年 | 9,000元起 |
| 陽信銀行 | 前3個月固定利率2.60%，第4個月2.14%~3.89%浮動計息（總費用年百分率4.08%~5.70%） | 最高擔保品價值95% | 年滿20~70歲，信用良好、有正當職業穩定收入，具還款能力者 | 3~20年 | 核貸金額1%計收，最低不低於6,000元 |
| 台中銀行 | 3.5%起（總費用年百分率3.86%~16%） | 最高600萬 | 18歲以上中華民國國民、名下有不動產，可提供銀行再次設定抵押權（含未保存登記之建物及農地、空地） | 最長15年 | 6,000元起 |
| 三信商銀 | 3.99%~15%（總費用年百分率4.68%~15.76%） | 50~200萬 | 自住房屋滿一年且有穩定工作收入 | 最長15年 | 5,000~20,000元 |
2.融資二胎房貸利率
融資公司二胎房貸利率的範圍，在7%~14%之間，其實與銀行的房屋二胎利率（7%~10%）接近。畢竟銀行二胎房貸審核嚴格，所以想拿到低利率的房貸利率，是非常困難的一件事。因此許多被銀行婉拒，或是拿不到理想銀行二胎利率的人，反而會向審核寬鬆的融資公司申請房屋二胎。
3.民間二胎房貸利率
民間貸款因為法令規範尚未周全，導致房屋二胎無論在申請流程、貸款利率以及額度，都沒有一定的標準。以二胎房貸利率來說，大約在6%~36%之間游移，而確切的利率會是多少，大多是業者說了算。另外提醒你，有些不肖業者還會以月利率混淆年利率的手法，偽裝成低利率來誘騙借款人上門申請，一旦簽約就會面臨沉重的還款壓力。
4.二胎房貸利率與月付金試算表
想要知道各個管道，二胎貸款的月付金是多少嗎？本文以貸款金額100萬為例，帶入最新的二胎房貸利率，幫大家試算出三大管道，房屋二胎月付金會是多少，詳細二胎房貸試算結果如下表所列：
| 貸款管道 | 貸款利率 | 月付金 | 服務費 |
|---|---|---|---|
| 銀行二胎 | 2.6%~15.88% | 13,034~19,794元 | 有一定標準 |
| 融資二胎 | 7%~14% | 15,093~18,740元 | 有一定標準 |
| 民間二胎 | 6%~36% | 14,609~32,733元 | 10萬~15萬（貸款金額10%~15%） |
由上表的試算結果可以看出，融資與銀行的二胎房貸月付金接近，都是可以考慮與選擇的管道之一；而民間二胎的月付金除了不低外，還有可能會被收取一筆高額的服務費，導致到手的資金將大幅減少，建議非到萬不得已，不可將其列為二胎房貸的申請選項。
三、二胎房貸額度怎麼算？二胎房貸試算比較
不同管道的二胎房貸額度，在計算方法上也有很大的差異，不過基本上會受到一胎房貸設定金額，以及一胎房貸剩餘金額2大因素所影響。以下將依照三大管道的二胎房貸計算方式，分別試算各自的可貸額度會是多少。
假設房屋鑑價為800萬，房屋貸款為700萬，設定金額為840萬（通常為房貸額度的1.2倍）。在繳了10年的房貸後，一胎房貸剩餘500萬。以下是銀行、融資公司與民間貸款的二胎房貸額度試算結果比較：
| 貸款管道 | 額度公式 | 試算結果 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 銀行二胎房貸 | 房屋鑑價 x 可貸成數（90%）- 一胎房貸設定金額 | 800萬 x 90% – 840萬 = 無法申請（負數） | 因產生負數，表示房屋已無貸款空間 |
| 融資二胎房貸 | 房屋鑑價 x 可貸成數（100%）- 一胎房貸剩餘金額 | 800萬 x 100% – 500萬 = 300萬 | 融資公司審核較寬鬆，額度較高 |
| 民間二胎房貸 | 房屋鑑價 x 可貸成數（90%）- 一胎房貸剩餘金額 | 800萬 x 90% – 500萬 = 220萬 | 可貸成數較低，因此額度較低 |
四、二胎房貸條件、申請流程、管道比較、風險陷阱
二胎房貸審核寬鬆，比起銀行來說更容易取得所需的資金，而且也比民間貸款來得安全。因此本文將以好事貸房屋二胎為對象，詳細說明二胎房貸申請條件與流程，幫助你盡早解決資金週轉的問題。
1.二胎房貸條件
二胎房貸申請條件，只需符合下列條件就可以提出申請：
- 年滿18~70歲的本國國民
- 申請人名下有房子（或是屋主願意擔任保證人）
- 有工作或收入來源
- 名下持有房屋
2.二胎房貸流程
符合上述申請條件後，就可以準備好相關文件，進行二胎房貸的申請流程，詳細說明如以下所列：
- 申請管道：比較與評估二胎房貸管道後，選擇合適的管道送件。
- 準備資料：備妥相關申請貸款資料，送件至二胎房貸承辦機構。
- 送件審核：貸款機構審核申請人，是否符合二胎房貸的申辦條件。
- 簽約對保：確認貸款條件與申請人身分後，簽定二胎房貸合約書。
- 設定抵押權：借貸雙方到地政事務所，辦理房屋第二順位抵押權設定。
- 帳戶撥款：完成上述流程後，貸款方撥款至申請人指定的銀行帳戶。
3.二胎房貸管道比較
瞭解房屋二胎貸款的基本概念後，接下來就要知道可以向哪些管道提出二胎房貸申請，以及在申請時需要注意的地方。
（1）銀行二胎房貸
銀行二順位房貸利率較低，而且受到政府的監督，申貸過程有一定的標準程序，是許多人二胎房貸的首選。不過，因為銀行二胎審核嚴格，若申請人有信用瑕疵的情形，就會被銀行所婉拒；或是房屋的殘值不高，能取得的貸款額度也不會太好。
（2）融資二胎房貸
大型融資公司同樣受到政府的監督，因此融資二胎房貸是銀行之外，可以考慮選擇的申請管道之一。另外，融資二胎的利率為7~14%，與銀行二胎利率接近，審核上卻比銀行寬鬆不少。如果你被銀行婉拒二胎房貸的申請，或是無法拿到理想銀行二胎利率的人，建議可以向大型融資公司提出申請。
提醒你，融資公司因為受到法規的限制，並不可以直接放貸給民眾，因此有貸款需求的人，必須透過融資公司經銷商來申請。不過市面上融資公司經銷商林立，素質也是好壞不一，建議可以向大型股票上市融資公司的簽約經銷商—好事貸申請，就可以在安全無虞的情形下，解決你的資金週轉問題。
（3）民間二胎房貸
民間二胎房貸審核，相較於銀行與融資公司來說更為寬鬆，就算申請人有信用與財務狀況不佳的情況，只要名下有房子幾乎都能通過申請。
不過，在這看似寬鬆的審核標準背後，通常隱藏著極高的貸款風險。像是民間業者常以月利率混淆年利率（像是主打二胎利率只要1.5%，其實指的是月利率1.5%，年利率卻將高達1.5%X12=18%），以數字遊戲塑造出超低二胎房貸利率的假象；或是在申請的過程中，巧立名目收取各項高額的費用；或是還款方式，只能選擇還息不還本等。以上這些民間二胎的風險，都是讓人防不勝防的地方。
通過以上的說明，相信對於二胎房貸有哪些申請管道，以及各自的特色與注意事項，應該有進一步的認識與瞭解。以下本文將三大管道整理成一張表格，方便大家可以更清楚比較這些管道的差異。
| 二胎管道 | 好事貸二胎 | 銀行二胎 | 民間二胎 |
|---|---|---|---|
| 審核標準 | 寬鬆 | 嚴格 | 有房即可 |
| 貸款利率 | 7~14% | 2.6~15.88% | 6~36% |
| 收費標準 | 有一定標準 | 有一定標準 | 無一定標準 |
| 還款方式 | 本息均攤 | 本息均攤 | 還息不還本 |
4.二胎房貸要注意的風險陷阱
假如選擇非銀行，或是融資公司以外的民間管道申請二胎房貸，可能會面臨以下的二胎房貸陷阱與風險：
- 偽裝知名銀行：常見一些與銀行名稱接近的機構，在網路上以廣告招攬生意。其實這些業者與銀行毫無關係，目的只是要騙取你的信任上門簽約而已。
- 混淆年月利率：不肖業者常以超低貸款利率，吸引有資金需求的民眾來申請。一旦上當簽約，就會跟你說這些是月利率，還要再乘以12才是真正的利率。
- 巧立名目收費：民間收費浮濫沒有一定的標準，像是收完開辦費後，還要再收取一筆服務費、手續費，或是抽取高額佣金等，進而造成申請人的沉重負擔。
- 合約暗嵌陷阱：貸款條約的敘述複雜，不肖業者看準申貸人急需資金的心理，就會將不利條款摻雜合約內容中，尤其是小字的部分申請人更要特別注意。
- 話術誘騙簽約：浮誇話術的背後往往暗藏著風險。像是用身分證就可以辦貸款；貸款免審核，只要人來就借等。一旦進行申請，就有可能面臨被詐騙的風險。
五、台灣二胎房貸各縣市申辦分析
台灣房貸市場活絡，以二胎房貸而言更是如此。本段落是由好事貸獨家統計，讓你可以經由表格與圖示的說明，清楚地知道各縣市對於房屋二胎的需求程度。
1.各縣市申辦二胎房貸比例
由下表的統計結果可以看出，申辦二胎房貸地區以台中市居冠，其次依序為高雄市、桃園市、新北市以及台南市。
| 縣市地區 | 比例 |
|---|---|
| 台中市 | 18.2% |
| 高雄市 | 15.5% |
| 桃園市 | 14.1% |
| 新北市 | 12.35% |
| 台南市 | 8.0% |
| 新竹縣 | 5.7% |
| 彰化縣 | 4.0% |
| 屏東縣 | 3.80% |
| 台北市 | 3.05% |
| 基隆市 | 2.90% |
| 雲林縣 | 2.70% |
| 苗栗縣 | 2.60% |
| 嘉義縣 | 2.10% |
| 宜蘭縣 | 1.70% |
| 花蓮縣 | 1.50% |
| 南投縣 | 1.20% |
| 台東縣 | 0.60% |
| 合計 | 100% |
從申辦二胎房貸縣市比例表來看可以知道：
- 台中市：以18.2%的申辦比例居於首位，顯示台中二胎房貸市場中有較大的需求或活躍度。
- 高雄市：二胎申辦比例為15.5%，緊隨台中市之後，這反映了高雄二胎房貸的需求度也相當高。
- 桃園市：以14.1%的申辦比例位居第三，可以想見桃園二胎房貸的需求度也不小。
- 新北市：申辦比例為12.35%，與台中市、高雄市、桃園市相比，新北二胎房貸需求已趨飽和。
- 中南部縣市：台南市（8.0%）、彰化縣（4.0%）、屏東縣（3.80%）在這份表單中也占有一定比例，顯示這些地區的二胎房貸需求穩定。
- 其他縣市：例如基隆市（2.90%）、雲林縣（2.70%）、花蓮縣（1.50%）等地的申辦比例都較低，這可能是因為這些地區的房地產市場相對較小，或是居民對於二胎房貸的需求也不高。
全台二胎房貸整體分析：
由比例圖中可以看出，台灣二胎房貸較活絡的幾個區域，主要集中在幾個大城市和部分中南部地區，而其他地區的申辦比例相對較小。這不僅突顯出城鄉之間的差距，也表示人口結構將會是二胎房貸是否活絡的關鍵之一。
六、二胎房貸常見問題
- Q收入會影響二胎房貸的過件率嗎？
- 不一定。如果是銀行二順位房貸，會要求你提供財力證明（如薪資單、年度扣繳憑單）。因此若是申請人收入不穩定，像是家管、攤商、計程車司機、接案工作者，就有很高的機率被銀行婉拒。假如你有上述情形，建議可以申請好事貸二胎貸款。因為好事貸審核寬鬆，即使無法提供財力證明，只要名下有房子，就有一定的機會通過貸款申請。
- Q信用評分會影響二胎房貸的過件機率嗎？
- 不一定。申請銀行二順位房貸一定會調閱聯徵紀錄，因此假如你的信用評分不足，或是有信用瑕疵等情形，都無法通過銀行的貸款審核。不過，若是申請好事貸二胎房貸，就算有信用瑕疵的情況，還是有機會通過貸款的審核。
- Q銀行會知道我曾經申請過民間二胎房貸嗎？
- 會知道。只要申辦過二胎房貸，在貸款還未還清也沒有辦理塗銷登記前，房屋抵押設定的紀錄會一直留在土地、建物登記謄本上。另外就算二胎房貸已經還清，想再申請銀行二胎，銀行在審核時同樣會看到這個紀錄，假如時間未超過一年，同樣會被銀行所婉拒。不過，若是申請好事貸，就不會有上述的限制，而且還有很高的機會可以通過二胎房貸申請審核
- Q小套房或是30年老屋可以申請二胎房貸嗎？
- 不一定。銀行大多拒絕15坪以下的小套房，以及屋齡過高的老房子申請二胎房貸。而且就算通過審核，能取得的貸款條件也不會太好。建議老屋以及小套房，可以申請好事貸，因為只要房屋鑑價後還有貸款空間，就能提出申請。
- Q申請過銀行或民間二胎房貸，還可以再申請好事貸二胎房貸嗎？
- 可以。即使是申請過其他管道的二胎房貸，還是有機會能申請好事貸。不過因為每個人的情況不同，建議你用加Line的方式，由好事貸專業團隊幫你評估是否可以申請。
- Q可以申請好事貸二胎房貸增貸嗎？
- 不一定。如果名下的房子還有貸款空間，當然可以申請好事貸二胎房貸。不過如果已經沒有增貸空間，好事貸針對老客戶也有提供回娘家專案。只要原來的好事貸房貸正常繳款12期，就有機會可以申請。建議你可以加Line，由好事貸專業團隊幫你評估是否可以申請二胎增貸。
- Q信用貸款跟二胎房貸哪個比較好？
- 視情況。信用貸款屬於無擔保貸款，銀行會著重申請人本身條件的好壞，因此審核上會非常嚴格。另外，許多銀行標榜信貸額度最高有300萬，但礙於金管會「無擔保貸款」不可超過月收入22倍的限制（DBR22），因此實際核貸金額大多遠低於300萬。如果你需要的資金額度較高，那麼信用貸款就不符合你的需求。而二順位房貸的額度是根據房屋現值來決定，沒有DBR22倍的限制，因此若是你的房子近期增值空間不少，就有機會取得較大額度的週轉資金。
- Q房屋增貸跟二胎房貸哪個比較好？
- 房屋增貸的額度，將取決於原房貸的餘額，以及房子所剩殘值的多寡。因此房貸只繳了1~2年，就想要申請房屋增貸，基本上都會被銀行所婉拒。不過，若是申請好事貸，只要房屋還有貸款的空間，都可以換取一筆週轉的資金。
- Q房屋轉增貸跟二胎房貸哪個比較好？
- 房屋轉增貸是將房屋貸款，轉換到另一間銀行，以換取更長的貸款期限、更低的貸款利率以及更高的貸款金額。只是，房屋轉增貸等於重新辦理一筆房屋貸款，一切流程與審核的工作都會重新來過。如果申請人近期的財務、信用條件較差，也不見得能取得好的貸款條件與額度。相較之下，好事貸不需更動原來的房屋貸款，而且申辦過程簡便，可以快速解決你的資金週轉問題。
【本文經好事貸同意轉載】
