正在為資金周轉傷腦筋，考慮把房子拿來申請二胎房貸嗎？二胎房貸試算幾乎是每個人最重要的第一步。想要快速知道自己能貸多少、每月要還多少、總共要付多少利息？這篇2026 最新的二胎房貸試算全攻略，就是為了解決這個問題而寫，幫你一次搞懂所有眉眉角角，從利率、額度到月付金，教你用最簡單的方式，一鍵算出最划算的方案！
一、為什麼需要先做「二胎房貸試算」？
很多人在急需資金週轉時，第一個念頭就是：「我有房子，去銀行申請二胎房貸一定會過吧？」。說實話，這種「先送件再說」的心態，通常是申辦失敗的主因。二胎房貸因為是第二順位抵押權，銀行承擔的風險比你想像中大得多，審核自然也比一胎嚴格數倍。如果你沒有先做功課，沒先進行二胎貸款試算就貿然遞出申請，你很有可能會面臨以下三種讓人措手不及的狀況：
1. 申請後才發現「月付金」壓垮生活
二胎房貸跟一般房貸最致命的差異在於「還款年限」。 一胎房貸可以分 30 年甚至 40 年還，但二胎房貸銀行通常最長只給 7~10 年（僅少數銀行如玉山、新光可達 15 年）。 這代表同樣借 100 萬，二胎的月付金可能是你想像中的 2 倍到 3 倍。沒先試算清楚，核貸下來才發現每個月薪水剛進帳就沒了，生活品質瞬間崩盤。
2. 銀行估價保守，可貸額度根本不夠用
很多屋主看新聞說房價漲了，以為自己有幾百萬的空間。 但現實是，銀行的算法極度保守。 注意，銀行扣除的是你當初的「設定金額（通常是貸款額的 1.2 倍）」，而不是你現在剩下的欠款。這導致很多人信心滿滿送件，結果銀行算出來的可貸額度只有 10 萬，甚至直接是 0 元。先試算，才能避免這種「看得到吃不到」的尷尬。
3. 沒比較就申請，誤踩高利率陷阱
急用錢的人最容易忽略細節。 不同銀行對於「條件」的偏好不同。二順位房貸的銀行，多半不太喜歡收自營商或收入不固定的族群，即使房屋條件不差，利率與年期也容易被拉高。 透過事前的二胎房貸試算與跨管道比較，至少能先知道哪些條件對你不利，哪些方案其實不適合現在的狀況。
真正有價值的二胎房貸試算，從來不是給你一個「好看的數字」，而是幫你在借錢之前，就先看清楚風險、壓力與可行性。先算清楚，往往比急著申請更重要。
二、二胎房貸額度怎麼算？破解「房屋殘值」的秘密
大家最關心的就是「我能借多少錢？」。很多人以為公式是：「房價 － 一胎房貸剩下的錢 ＝ 二胎額度」。大錯特錯！ 如果你用這個邏輯去算，絕對會被銀行打槍。銀行在進行 二胎房貸試算 時，看的是極度保守的「殘值」。真正的公式長這樣：
1.銀行二胎房貸額度試算公式：設定金額是關鍵
銀行在進行房屋二胎試算時，會遵循一套極度保守的標準。首先，銀行會委託內外部進行房屋鑑價，這個數字通常只有市價的 85% 到 90%。接著，最關鍵的變數出現了：銀行扣除的不是你「現在還欠多少錢（餘額）」，而是你當初一胎貸款時的「設定金額（通常是一胎貸款額度的 1.2 倍）」。
（銀行鑑價 × 成數） - 一胎設定金額=二胎可貸額度
請注意這兩個魔鬼細節：
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銀行鑑價 ≠ 市價： 銀行估價通常只有市價的 8~9 成。
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扣除的是「設定金額」： 這是最多人摔坑的地方。銀行扣的不是你「欠多少」，而是你當初「設定多少」。設定金額通常是貸款金額的 1.2 倍。
實戰案例 A：小陳的銀行二胎試算
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房屋市價： 1,300 萬
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一胎房貸狀況： 當初貸 1,000 萬（目前剩 800 萬）
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一胎設定金額： 1,000 萬 × 1.2 = 1,200 萬
小陳以為的銀行二順位房貸額度：1,500 萬 – 800 萬 = 700 萬
真實的銀行二胎試算：
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銀行二胎可貸額度： 1,300 萬 × 90%-1,200 萬（設定金額）=-30萬
結果： 0 元。 因為算出來是負數，銀行直接退件。這就是為什麼很多人房子明明有漲價，銀行卻說沒殘值的原因。
2.好事貸二胎額度試算：剩餘額度是致勝關鍵
如果銀行算出來是 0 元，難道就沒救了嗎？這時候就要看「上市融資公司特約經銷商」（如：好事貸）。好事貸二胎房貸的算法比較貼近市價，且扣除的是「剩餘本金」。
（房屋鑑價 × 成數） - 一胎剩餘額度=二胎可貸額度
實戰案例 B：小陳的好事貸二胎試算
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好事貸二胎可貸額度：1,300 萬 × 100%- 800 萬（剩餘本金） = 500 萬
結果： 最高可核貸 850 萬。
看到差異了嗎？一樣的房子，透過不同的 二胎貸款試算 邏輯，額度天差地遠。當您在進行二胎房貸試算時，最關鍵的認知在於：銀行的算法是為了「風控」，而融資公司的算法是為了「周轉」。很多人誤以為房價漲了就能多借，卻忽略了銀行扣除的是原始貸款的「設定金額」，而非您目前欠下的錢。
銀行與好事貸二胎額度大 PK
以下表格幫助您快速對照兩者的關鍵差異：
如果您信用優良且不急用錢，可以先嘗試二胎貸款試算最省息的銀行管道。但若您的一胎還款時間還不夠長，或者房價漲幅剛好被「設定金額」吃掉，那麼銀行的結果往往會像小陳的案例一樣直接退件。這時，轉向像是好事貸這類貼近市場餘額計算的上市融資公司，才是真正能活化房屋殘值的策略。
三、 二胎房貸利率試算：：別被「年息」與「月息」搞糊塗了
搞定額度後，接下來是「利息」。在考慮二胎貸款時，很多人第一個看到的就是利率。網路上廣告寫著利率2% ～ 3%，但實際諮詢後，有的報「月息 1.5 分」，有的說「年息 10%」。如果你搞不清楚二胎房貸試算的邏輯，很容易在「低月付」的糖衣陷阱下，揹負了超乎想像的高利貸。
二胎房貸利率公式換算：
- 月息 = 年息 / 12
- 年息 = 月息 x 12
舉例說明：
- 如果銀行跟你說年息 3%，換算成月息就是 0.25%。
- 如果民間房屋二胎跟你說月息 2.5%，換算成年息就是 30%。
2026 二胎房貸利率行情
2026 年，市場上的真實二胎房貸利率行情如下表。建議你在做 二胎房貸試算 時，直接帶入這些數字會比較準確：
| 比較項目 | 銀行二胎房貸 | 好事貸二胎房貸 | 民間房屋二胎貸款 |
| 年利率範圍 | 3.5% ~ 14% | 7% ~ 14% | 9% 起跳 (月息計算) |
| 計息方式 | 本息均攤 (部分有寬限期) | 本息均攤 (有寬限期) | 只繳息不還本 (壓力大) |
| 手續費用 | 3,000 ~ 15,000 元 | 依專案約 10% ~ 15% | 抽成極高 (15%以上) |
| 審核重點 | 重信用、收支比 (DBR22) | 重房屋價值、還款彈性 | 只要有房就借 (高風險) |
| 適合對象 | 信用完美、收入穩定的上班族 | 自營商、領現族、銀行貸不過者 | 極度不建議 |
「年息」和「月息」的差別，往往會直接影響你每月要還多少錢，以及整體資金壓力。透明的利率才是好利率。一個好的二胎貸款業者應該要清清楚楚地告訴你：利率多少、手續費多少、每個月要還多少。如果對方含糊其辭，只說「好過件」，那你就要小心了。
四、二胎房貸月付金試算教學：你每個月負擔得起嗎？
想要申請二胎房貸，最重要的是評估自己的還款能力！我們要教你如何做二胎房貸月付金試算，讓你搞懂年限、利率的影響，算出你每個月真正負擔得起的金額！
二胎月付金試算案例
二胎房貸的年限通常比一胎短。銀行二胎大約 7~15 年，好事貸二胎大約 7~10 年。年限越短，月付金越高。我們以 貸款100 萬 為例，來做個 二胎貸款試算 對比：
借 100萬的月付金試算表 (本息平均攤還)
| 方案情境 | 年利率 | 年限 | 每月應繳金額 | 總利息支出 |
| A. 銀行二胎 | 7% | 10 年 | $11,611 | 約 39.3 萬 |
| B. 好事貸二胎 | 10% | 7年 | $16,601 | 約 29.8 萬 |
| C.民間房屋二胎 | 18% | 10 年 | $18,019 | 約 116 萬 |
從上面的二胎房貸月付金試算表 可以很清楚看出來，二胎房貸真正的差異，並不只在「利率高低」，而是年限＋利率一起作用後，對月付金與總利息造成的影響。
五、二胎房貸試算除了利息，還有哪些「隱藏成本」？
因為二胎房貸風險較高，常伴隨各種名目的費用。有些費用一次性收取，有些則會在還款過程中慢慢出現。如果沒有事前納入 二胎房貸試算，等到真正繳款時才發現，壓力往往已經來不及調整。
二胎房貸試算不能忽略的「隱藏成本」
做 二胎房貸試算 時，還有一個常被忽略的成本：開辦費與相關規費。 這會影響你的「總費用年百分率（APR）」，也就是你借這筆錢的真實代價。
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鑑價費/徵信費： 約 3,000 ~ 5,000 元。
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開辦費/手續費：
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銀行：通常約 5,000 ~ 15,000 元。
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好事貸公司：貸款金額1.5%（會直接內扣）。
- 民間貸款公司： 通常為貸款金額的 5% 至 20%。這是民間貸款最主要的利潤來源。
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地政設定規費： 給政府的，設定金額的千分之一。此費用包含地政規費、書狀費與地政士設定費。
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代書費： 約 10,000 ~ 15,000 元。
- 代辦費／服務費： 貸款金額的 5% 至 10%。多由代辦公司或中介收取。若是直接找銀行或好事貸申辦，通常可省下這筆。
專家提醒： 民間貸款常見「預扣三個月利息」與「高額代辦費」同時存在。申辦前應詢問「實拿金額」而非「核貸金額」，否則 100 萬的貸款，扣除上述費用與利息後，實拿可能僅剩 70 萬左右。
如果有民間業者跟你說「事前收費」，還沒核貸就要你先匯款諮詢費、代辦費，100%是詐騙。正規的銀行與上市融資經銷商－好事貸，所有費用都是在「核貸成功、對保撥款」時才會產生。
六、誰適合銀行二胎？誰適合好事貸二胎房貸？申請條件比較
看完前面二胎房貸試算的月付金與成本，你應該對自己可承擔的金額已有底。接下來要面對的，是「你到底適合哪一種管道？」。不是你想選銀行，銀行就一定收你。透過以下自我檢測表，可以快速了解你更適合申請銀行二胎，還是好事貸二胎房貸。
1.誰適合申請「銀行二胎」？
銀行二胎利率通常較低，但審核嚴格，主要看信用、收入與房屋條件。以下條件若你全數符合，恭喜你！銀行方案最划算。
| 條件類別 | 判斷標準 |
|---|---|
| 聯徵信用評分 | 聯徵 650 分以上，近一年無遲繳紀錄 |
| 財力收入證明 | 有薪轉或年度扣繳憑單 |
| 工作職業屬性 | 公教人員、上市櫃員工、醫師、律師等 |
| 負債比 (DBR22) | 無擔保債務小於月薪的 22 倍 |
| 房屋條件 | 精華區房屋，銀行估價有殘值 |
若符合以上條件，先嘗試銀行二胎。利率低、成本透明，是最省錢的選擇。
2.誰適合申請「好事貸二胎」？
好事貸二胎審核彈性高，適合自營商、收入不穩或急需資金的人，但利率通常比銀行高。以下條件若符合，你可能更適合好事貸：
| 條件類別 | 判斷標準 |
|---|---|
| 薪資職業狀態 | 自營商、老闆、攤販、網拍、YouTuber、外送員（無薪轉者） |
| 信用負債狀況 | 曾信用微瑕疵或負債比過高。曾經有卡費遲繳、信用卡動用循環，或是因為信貸金額過高被銀行以 DBR 22 倍為由婉拒的人。 |
| 資金時間需求 | 銀行估不到額度、急需 3 天內撥款、負債比過高想整合債務 |
| 房屋條件 | 銀行估價過低，但市價確實有空間 |
如果銀行拒絕你或給的額度太低，合法的上市融資公司指定經銷商-好事貸二胎是你最安全的備案。雖然利率稍高，但能解決燃眉之急才是重點。
二胎房貸試算 幫你算出月付金與總成本，但真正的下一步，是選對管道。把房屋二胎試算結果和自我檢測表結合，才能避免借到不適合自己的方案，確保月付金可負擔、資金問題真正被解決。
七、2026二胎房貸申請流程
很多人申請二胎被退件，不是因為房子不好，而是因為「資料亂七八糟」。在 2026 年，自動化審核越來越多，資料的正確性直接影響到你的 二胎貸款試算 結果是否能成真。
1.房屋二胎流程：從申請到撥款的五個關卡
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線上諮詢與初估： 提供地址與權狀影本，讓專業經理人幫你做初步的二胎房貸試算。
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送件審核： 準備雙證件、財力證明（存摺或扣繳憑單）、房貸繳款紀錄。
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對保簽約： 核貸後，雙方約見面確認合約內容。注意！ 這時候要仔細看利率跟費用是否跟試算時一樣。
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設定抵押： 由代書去地政事務所辦理「二順位抵押權設定」。
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撥款回報： 設定完成後，扣除手續費後資金匯入指定帳戶。
銀行撥款通常需 10 至 20 個工作天，好事貸公司則約 3 至 5 天。建議您在需求發生的兩週前就開始規劃。
2.申請二胎需要準備什麼？
| 必備文件 | 說明 | 目的 |
| 身分證正反面影本 | 確認借款人身份 | 基本核身 |
| 土地建物權狀影本 | 確認房產所有權 | 房屋估價 |
| 半年至一年存摺往來 | 顯示收入與還款能力 | 財力審核 |
| 一胎房貸繳款證明 | 近一年的繳款明細 | 確認信用狀況 |
八、二胎房貸試算常見問題 FAQ
Q1：二胎房貸試算結果準嗎？跟實際核貸會有落差嗎？
A： 線上試算通常只能算出「理論值」。實際核貸會受到你的「財力條件」、「信用評分」與「房屋屋況」影響。例如房子裡面有漏水、壁癌，或者旁邊有嫌惡設施（電塔、宮廟），鑑價可能會被打折，導致額度變少。
Q2：我可以先找好事貸借二胎，之後再轉回銀行嗎？
A： 可以！ 這也是我們很推薦的操作手法。如果你現在信用分數不好（例如卡循太高），可以先用好事貸二胎把卡債全部還掉（整合負債）。按時繳款一年後，信用分數回升，同時負債比降低，這時候再把二胎轉貸回銀行，就能享受低利率。
在 2026 年，二胎房貸的關鍵不是誰借得多，而是誰算得清楚。透過 二胎房貸試算，你能掌握月付金與總成本，提前評估還款能力，比較銀行與好事貸方案，找到最適合自己的管道。試算不只是數字，而是讓你看清風險、控好負擔，借款更安心。太複雜不想自己算？點此由好事貸專員免費幫您試算。