房貸利息怎麼算？2027房貸利率試算與節省利息方法一次看

申請房屋貸款時，除了確認貸款額度與利率，每個月要支付多少房貸利息，以及貸款期間累積的總利息，也是購屋前不可忽略的成本。房貸利息怎麼算？貸款年限、利率與還款方式又會造成哪些差異？本文整理房貸利息計算公式、試算方式，並說明房貸利息補貼、購屋借款利息抵稅條件，幫助你掌握貸款支出，評估適合自己的還款規劃。

📌 本文重點摘要

• 看懂銀行計息規則： 徹底搞懂本息平均攤還與本金平均攤還的差別，找出最適合你每月現金流的還款方式，並提供實用的房貸利息試算表。
• 掌握房貸補貼資源： 完整說明房貸利息補貼規定，包含內政部自購住宅補助與新青安貸款，教你如何進行房貸利息補貼資格查詢。
• 學會報稅省錢大絕招： 每年五月報稅季必看！圖解房貸利息扣除額上限與房貸利息抵稅試算，合法把付給銀行的利息變回口袋裡的錢。
• 轉貸與降息實戰技巧： 覺得現在的房貸利息太高？教你評估轉貸隱藏成本，判斷適不適合搬家找別家銀行。

📌免責聲明：本文內容僅供參考，各家銀行的實際授信審核標準、各項政府補貼專案申請資格與利率條件，仍須以各金融機構及內政部不動產資訊平台、財政部最新公告為準。

🚨最後更新：2026 年 11 月 10 日

一、 房貸利息怎麼算？房貸利息公式與試算方式

房貸利息主要依據貸款本金餘額、年利率及計息期間計算。一般銀行房貸常見的計息方式有按月計息與按日計息，而每個月實際繳交的金額，則會受到還款方式影響。

如果採用最常見的「本息平均攤還」，每月繳款金額固定，但每期償還的本金與利息比例不同：貸款初期利息占比較高，隨著本金逐漸減少，利息也會跟著降低。

1. 房貸利息試算公式

常見的房貸利息試算方式如下：

按月計息公式：

每月利息=當期本金餘額 × 年利率 ÷ 12

例如，房貸剩餘本金500萬元，年利率2.5%，當月利息為：

5,000,000 × 2.5% ÷ 12 =10,416.67

按日計息：

每日利息＝當日貸款餘額 × 年利率 ÷ 365

實際計息方式仍應以銀行契約為準。若採按日計息，遇到月份天數不同或提前還款時，實際利息也可能有所差異。

2.房貸本息平均攤還的月付金公式

多數民眾申辦房貸時，會選擇本息平均攤還。這種方式會將貸款本金與利息分配到每一期，每月繳款金額原則上相同，但本金與利息的占比會隨著還款進度改變。

若採本息平均攤還，可以使用以下公式估算每月應繳金額：

月付金＝貸款本金 × 月利率 ×（1＋月利率）^期數 ÷〔（1＋月利率）^期數－1〕

其中：

• 貸款本金：向銀行申請的貸款金額。
• 月利率：年利率除以12。
• 期數：貸款年限乘以12。

例如，貸款1,000萬元、年利率2%、貸款30年，月利率為2%÷12，總期數為360期，試算每月月付金約36,962元。

需要注意的是，這是固定利率下的估算結果。若實際房貸採機動利率，未來利率調整後，月付金或攤還期間也可能改變。

二、房貸利息試算：貸款1000萬，20年、30年、40年利息差多少？

房貸貸款1,000萬元，選擇20年、30年或40年還款，最大的差異在於每月月付金與累積總利息。貸款年限越長，每月還款壓力越低，但因為還款時間拉長，總利息通常也會增加。

1.房貸利率2%、2.5%、3%，利息差多少？

在貸款金額與利率相同的情況下，貸款年限越長，每月還款金額通常越低，但因為還款時間拉長，累積支付的總利息通常也會增加

1. 貸款30年，利率不同會差多少？

貸款金額：1,000萬元｜還款方式：本息平均攤還。

*註：上表為試算範例（以貸款 1,000 萬、30 年期本息平均攤還為例），實際金額依各銀行最終核准利率為準。

同樣貸款1,000萬元、還款30年，利率從2%提高到3%，總利息就可能多出將近187萬元。這個差距提醒購屋族，申請房貸時除了比較銀行利率，也應確認利率是固定或機動、優惠期間有多長，以及優惠結束後如何計息。

2. 貸款年限不同，利息差距也不同

同樣以貸款1,000萬元計算，將還款年限拉長至20年、30年及40年，比較不同利率的總利息：

*註：本表為試算範例（以貸款 1,000 萬為基準），旨在凸顯「長年期 + 高利率」的雙重成本效應，實際金額依各銀行最終核准條件為準。

房貸利息試算只能作為初步估算工具。實際房貸可能採機動利率，當銀行調整利率時，每月還款金額或還款期數也可能隨之變動。建議在簽約前確認利率調整方式、提前清償違約金及相關費用。

三、房貸本息平均攤還與本金平均攤還，哪一種利息比較少？

銀行常見的房貸還款方式有本息平均攤還與本金平均攤還。兩者最大的差別，在於每個月償還本金的方式不同，因此月付金及總利息也會不一樣。

1.本息平均攤還：每月月付金較固定

本息平均攤還是將貸款本金與利息分配到每一期繳款。在利率不變的前提下，把整個貸款期間的本金加利息算好後，平均分攤到每期繳納固定金額。

這種方式前期償還的利息比例較高，本金比例較低，隨著貸款餘額下降，每期利息會逐漸減少，本金占比則逐漸提高。

適合希望每個月房貸支出較容易安排，並且需要預留家庭生活費的借款人。

2本金平均攤還：前期月付金較高，總利息通常較少

本金平均攤則是把總本金平分到每一個月，每期償還固定的本金，利息則跟著剩餘本金減少而逐月遞減。

因為每個月償還的本金固定，貸款餘額下降速度較快，所以利息也會逐期減少。不過，前期每月月付金通常比本息平均攤還高，還款壓力相對較大。

房貸利息試算表（以貸款 1,000 萬元、30 年期、年利率 2.5% 為例）

建議：雖然本金平均攤還比本息平均攤還少支付約46.4萬元利息，但首期月付金也會高出約9,099元。若家庭收入不穩定，或未來幾年有育兒、裝潢及其他大額支出，就不宜只為了節省利息而選擇前期負擔較高的還款方式。

四、影響房貸利息的主要因素？利率、貸款金額與年限都要看

房貸利息不是只有銀行利率會影響，銀行核貸時也會評估借款人的還款能力與房屋擔保條件。

1. 房貸利率

利率越高，在其他條件相同的情況下，貸款期間累積的利息通常越多。銀行會依照資金成本、貸款商品及借款人的信用與還款能力決定核貸利率。

2. 貸款金額

貸款金額越高，計息本金越多，利息支出通常也會增加。因此，購屋前應先計算頭期款、裝潢費、稅費及其他必要支出，不宜為了提高貸款額度而忽略未來的還款能力。

3. 貸款年限

貸款年限越長，每月月付金通常越低，但本金償還速度較慢，總利息通常會增加。選擇年限時，應同時考量目前收入、未來退休時間及家庭支出。

4. 寬限期

房貸寬限期是指約定期間內只繳利息、不償還本金。因為本金沒有減少，寬限期內的利息通常是依照當時貸款餘額計算。

寬限期結束後，借款人開始償還本金，剩餘貸款期間的月付金可能明顯增加。申請前應先試算寬限期結束後的月付金，不要只看前幾年每月要繳多少。

5. 個人信用、收入及房屋條件

銀行會評估聯徵信用紀錄、收入來源、負債狀況、房屋鑑價、屋齡及地段等因素。信用紀錄良好、收入穩定且負債負擔合理，有助於銀行評估還款風險，但不代表一定能取得最低利率或最高貸款成數。

五、房貸利息補貼是什麼？自購住宅貸款利息補貼資格與查詢方式

除了銀行本身提供的房貸優惠，政府也有住宅貸款利息補貼政策。這項政策主要是協助符合所得、財產及住宅條件的家庭，降低購屋或修繕住宅時的利息負擔。不過，政府補貼並不是所有房貸族都能申請，也不是只要有房貸就能領取。

1. 房貸利息補貼是什麼？

內政部辦理的自購住宅貸款利息補貼，主要協助符合所得、財產及住宅條件的家庭，透過優惠貸款利率降低房貸利息負擔。

不過，這項房貸利息補貼必須符合政府公告的家庭所得、財產、住宅持有及購屋時間等條件，也有年度核定戶數限制。即使符合基本申請資格，也不代表一定能獲得補貼，還須經地方政府審查及評點排序。

2. 2027房貸利息補貼申請時間與貸款額度

依內政部公告，115年度（2026年）自購及修繕住宅貸款利息補貼，申請期間為2026年9月1日上午9時至9月30日下午5時，受理方式包括線上申請及郵寄申請。

截至2026年11月6日，115年度申請期間已經截止，目前不能再以該年度名義提出新申請。

115年度自購住宅貸款利息補貼的優惠貸款額度如下：

補貼年限最長20年，付息不還本的寬限期最長5年；實際貸款額度、還款方式及核貸結果，仍由承貸金融機構依擔保品及借款人條件審核。

內政部的「自購住宅貸款利息補貼」與財政部的「新青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）」為不同主管機關之政策。若同時符合兩者資格，可以重複搭配申請（例如：210~250 萬採用內政部利息補貼，其餘額度採用青安貸款或銀行一般房貸），藉此最大化降低整體的利息負擔。

資料來源：內政部國土管理署115年度住宅補貼公告及問答。

• 115年度自購住宅貸款利息補貼問與答
• 內政部115年度住宅貸款利息補貼公告

3. 房貸利息補貼資格查詢要去哪裡？

想知道自己是否符合房貸利息補貼資格，可以先到內政部不動產資訊平台的住宅補貼專區查詢，並依照戶籍所在地、家庭人口、住宅持有狀況及所得財產資料進行確認。

建議準備以下資料：

1. 家庭成員戶籍資料。
2. 家庭成員所得及財產資料。
3. 房屋所有權及購屋相關文件。
4. 購屋貸款契約或貸款證明。
5. 主管機關要求的其他申請文件。

由於115年度申請已截止，若打算申請下一年度補貼，應留意內政部後續公告的申請日期、所得標準、貸款額度及優惠利率，不要直接沿用前一年度的數字。

想確認自己能不能申請住宅貸款利息補貼？
可先至內政部住宅補貼專區查詢最新公告，再向戶籍所在地縣市政府住宅補貼承辦單位確認資格及申請方式。

六、如何降低房貸利息？談降息、提前還款與轉貸哪個划算？

想降低房貸利息，不一定要急著轉貸到其他銀行。對已經有房貸的屋主來說，常見方法包括向原銀行申請調降利率、提前償還部分本金，以及向其他銀行辦理房貸轉貸。

1. 向原銀行申請調降房貸利率

如果目前收入增加、工作穩定，或信用及負債狀況比當初申貸時改善，可以主動向原貸款銀行提出降息申請。

銀行核定房貸利率時，通常會考量借款人的信用紀錄、收入、負債比、房屋擔保條件及整體授信風險。如果借款人的還款能力有所改善，便可以準備相關資料，向銀行爭取更優惠的利率。

2. 提前償還部分房貸本金

如果手上有一筆暫時用不到的資金，也可以考慮提前償還部分房貸本金。房貸利息通常依照剩餘本金計算，因此本金降低後，後續計息基礎也會跟著減少。若銀行允許部分提前還款，並依約重新計算後續還款金額或期數，便有機會降低整體利息支出。

不過，提前還款前必須先確認貸款契約是否有綁約限制、提前清償違約金，以及銀行對部分還本的處理方式。

3. 房貸轉貸：向其他銀行爭取更低利率

如果原銀行不願意調降利率，或其他銀行提供的房貸方案明顯更優惠，可以考慮辦理房貸轉貸。

房貸轉貸是將原本銀行的房貸債務轉至另一家銀行，由新銀行重新審核借款人的收入、信用、房屋價值及還款能力，再依核貸條件清償原銀行貸款。

想降低房貸利息，建議依照自己的財務狀況選擇適合的方法。如果沒有額外資金，可以先向原銀行爭取降息；如果有閒置資金，可以評估提前償還部分本金；如果其他銀行的利率明顯較低，則應將轉貸費用及剩餘還款期間一併納入試算。

七、房貸利息可以抵稅嗎？自用住宅購屋借款利息扣除額怎麼算？

除了政府提供的住宅貸款利息補貼，房貸族也可以留意綜合所得稅的購屋借款利息列舉扣除額。不過，房貸利息抵稅並不是所有房貸都能申報，也不是繳多少利息就能退多少稅。

1. 房貸利息扣除額上限是多少？

每一申報戶每年以一屋為限，購屋借款利息扣除額最高30萬元。但要特別注意，計算時必須先扣除當年度的儲蓄投資特別扣除額，剩下的金額才是可以列報的購屋借款利息扣除額。

計算方式如下：

可列報房貸利息扣除額＝當年度實際支付的購屋借款利息－儲蓄投資特別扣除額

且每一申報戶每年最高以30萬元為限。

例如：某申報戶當年度支付自用住宅購屋借款利息18萬元，儲蓄投資特別扣除額為10萬元，則可列報的購屋借款利息扣除額為：

這個例子中，並不是可以扣除18萬元，而是扣除儲蓄投資特別扣除額後，剩下8萬元才能列報。實際節省的所得稅，還要看個人的適用稅率及申報方式。

2.房貸利息抵稅試算要注意什麼？

申報前，建議先向銀行取得當年度購屋借款利息證明，再確認房屋所有權、戶籍及自住使用情形是否符合規定。

此外，綜合所得稅申報時，還要比較標準扣除額與列舉扣除額。若採列舉扣除，應將符合規定的各項列舉扣除額一併計算，不能只因為有房貸利息，就認定列舉扣除一定比較有利。

八、房貸利息常見問題 FAQ

Q1：房貸利息是每天計算還是每月計算？

要看銀行貸款契約的約定。常見方式包括按日計息及按月計息。按日計息會依本金餘額、年利率及實際天數計算；按月計息則通常以本金乘以年利率再除以12計算。簽約時應確認契約所載的計息方式。

Q2：房貸利息可以全部拿來抵稅嗎？

不可以。必須符合《所得稅法》第17條規定的自用住宅購屋借款利息列舉扣除條件，每一申報戶以一屋為限，每年最高30萬元，且必須先扣除儲蓄投資特別扣除額。房屋出租、供營業使用或不符合戶籍等條件，可能無法申報。

Q3：2026年房貸利息補貼還能申請嗎？

115年度（2026年）自購及修繕住宅貸款利息補貼，申請期間為9月1日至9月30日，目前已截止受理。若尚未申請，可以留意下一年度內政部公告，確認新的申請時間及資格標準。

Q4：房貸寬限期可以降低總利息嗎？

通常不會。寬限期內只繳利息、不償還本金，貸款本金沒有下降，後續仍須償還本金。寬限期主要是暫時降低前期月付金，不代表整筆房貸成本一定減少。

房貸利息是買房後長期需要負擔的成本，不能只看銀行提供的利率高低，還要將貸款金額、還款年限、攤還方式及未來利率變動一起考慮。

如果還沒申請房貸，建議先做好房貸利息試算，確認每月月付金與總利息是否符合家庭預算；如果已經有房貸，可以重新檢視目前利率、剩餘本金及提前清償條件，再評估向原銀行談降息、提前還款或轉貸。

另外，符合資格的家庭可以留意政府自購住宅貸款利息補貼，符合自用住宅條件的屋主，也別忘了確認購屋借款利息是否能列舉扣除。